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买房银行出七成的钱 为什么银行不怕楼市崩盘

重庆家装公司了解到随着国家不断加大对房地产市场的调控,在全国楼市逐渐冷静的环境下,不少人开始看空楼市。但是也有人盲目乐观,昨天笔者就看到这样一条朋友圈,主要内容就是说,买房的时候你自己首付出三成,银行出七成。银行都比你出的多,银行都不怕楼市崩盘,你怕什么。

虽然从表明上来看,这种说法似乎有道理,但是如果仔细分析的话,你就会发现这其中忽略了一个很重要的因素:资产抵押率。而且我国目前的资产抵押率都比较低,例如你把价值100万的房子抵押给银行的时候,银行对房子的估值只有70万,等于银行以70万的价格获得价值100万的资产,不论怎么看,这都是一件十分划算的事情。所以通过这种手段,银行能大幅度的规避风险,所以银行才会放心的给出贷款。

重要的是,如果楼市真的出现崩盘,一旦购房人弃房拒绝还贷的时候。重庆家装公司了解到由于购房人跟银行是贷款关系,银行有权对房产进行拍卖,然后通过拍卖的所得资金来抵消贷款。而且如果房产拍卖所得不足以抵消贷款的时候,购房人还是要继续偿还剩余的贷款,如果购房人不偿还,那么银行有权用购房人的其他财产进行拍卖!说到底银行根本就不怕购房人不还贷款,所以就算楼市真的崩盘了,银行还是有办法能够拿回购房人欠下的钱。

当然,如果发生楼市崩盘,银行肯定也会面临一堆不良债务,这对银行来讲,肯定也不是好事儿。但是无数的经验证明楼市崩盘后总是还会上涨的,大不了银行把坏账保留几年,未来升值空间可能更大。所以说,就算楼市崩盘了银行也有底气,那么如果楼市真的崩盘了,谁才是最大的受害者呢?这个问题你们自己思考吧。

新政引导观念转变 年轻人可愿意"先租后买"?

重庆家装公司了解到上个月,北京共有产权住房和租房新政纷纷征求意见。虽然一个是买、一个是租,但都聚焦通过“梯度消费”来解决住房刚需。特别是在共有产权住房新政中,对单身申请人提出“年满30周岁”的新限制。这也给年轻人、特别是单身人群带来了全新住房思路:30岁前租房、30岁后买房。
 
新房、二手房市场刚需旺盛的大背景下,“先租后买”能不能受到年轻人的青睐?
 
年轻上班族急着买房
 
历时3个月,跑遍立水桥、天通苑、北苑几乎所有二手房小区,在京工作的董畅终于购入了名下第一套房。不到70平方米的一居室,楼龄15年,总价却已超400万元。
 
这时他只有26岁,研究生毕业后工作刚满一年。
 
“二十六七岁、刚毕业参加工作,准备结婚,就差这一套房了。”在朝阳区中介经纪人小郑口中,董畅这类人是“刚需中的刚需”,看房时间稍长、但必会出手。他介绍,过去一年二手房市场最红火的时间里,看房、买房人中有不少都是像董畅这样的年轻上班族。
 
看似惯例,但在北京等一线城市里,动辄几百万元的购房款对年轻人而言,简直“压力山大”。但一穷二白的背后,却是急着出手买房的怪象。
 
与上一代人“先租后买”或“先住集体宿舍后买房”的方式完全不同,年轻人过早买房成为了“98房改”后出现的新现象。重庆家装公司了解到记者采访了1998年房改方案主要执笔人之一、全国房地产商会联盟主席顾云昌。他分析,买房的现象在2000年之后才更多出现。但与不少发达国家不同,中国、特别是北京,首次购房年龄往往在25至30岁;而在英美发达国家市场,则基本都在30岁以后。
 
此前,也有中介机构对首套购房、首套房贷年龄做过调查,北京首套房贷者的平均年龄只有27岁,高居榜首;而在英国则是推到了37岁,在德国和日本更是到了42岁。
 
屡出新政倡导“先租后买”
 
房地产市场上,把这种上班族称为“夹心层”:有一定收入,对生活水平有一定要求,过不了公租房等保障房的申请门槛;但自己的收入又不够到市场上购买高价商品房。
 
于是,“夹心层”买房,就不得不变成全家勒紧裤腰带凑首付、个人拼命赚钱还月供。顾云昌说,首次购房年龄低,而年轻人又很少有积蓄、收入不高,也就出现了“啃老”的问题。
 
为了解决“夹心层”的住房需求,北京从2013年开始推出自住房,俗称“7折房”。不久前,共有产权住房新政征求意见,未来自住房将升级为“共有产权住房”。但对比两类政策性住房的申购条件,此前自住房中“单身年满25岁优先”变成了“单身年满30岁才能申请”。
 
重庆家装公司了解到市住建委相关负责人解释,不满30周岁单身家庭可“先租后买”,形成梯度消费。而在对外征求意见的租房新政中,也赋予了租户更多公共权益,引导“先租后买”的梯度消费,来解决住房需求。“先租后买”在北京的保障房体系上,可以理解为:30岁前先租公租房,30岁后再买共有产权住房。
 
记者获悉,引导在住房上健康的“消费观”,也是此次划定“单身30岁年龄大限”的主要考虑之一,希望刚需能够“先租后买”。“30岁前年轻人买房,也大多是靠父母,给家庭背负沉重的压力;而等到30岁之后,年轻人手里有一定积蓄了,也就有一定能力贷款买房了。”这位负责人说。
 
“年轻人应该根据自己的实际能力去买房,30岁以后再买房也是许多国家的常规。”顾云昌说,从北京上个月出台的两项新政来看,主要是供给侧改革,也透露着一个信号:对于住房需求的解决,不能一蹴而就。
 
是否想租房还看房价预期
 
房价预期正成为刚需在租房和买房之间绕不过的隐忧。“过去大约10年,由于城市化、货币量等多方面原因,北京房价出现的几乎10倍的增长,这在世界都是少见的。这恰恰也‘逼’年轻人不得不买房。”顾云昌分析说,但在未来,虽然不能明确北京房价是否会跌,但价格增长会相对放慢。
 
而对于年轻人,还有另一笔账要算。
 
北京市房地产法学会副会长赵秀池认为,在高房价的背景下,租房是更划算的。理论上说,房地产市场如果运行良好,租售比应该在1∶300至1∶200之间。也就是说,如果把房子拿出去租,最多300个月、也就是25年内就能收回买房成本。
 
但以朝阳区北苑一套70平方米的房子为例,这套房子售价大约400万元左右,如果以合理的1:300计算,满足合理条件的租金应为1.3万元。理论情况下,如果房租高于1.3万元,那就是买房划算;如果房租低于1.3万元,那就是租房子划算。从该区域每月五六千元的租金来看,显然租房子比买房子划算很多。
 
重庆家装公司了解到除了在共有产权住房、租房上出台新政,北京在集体土地租赁房、企业自持租赁房上也开始有所突破。
 

 

专家分析,引导年轻人、特别是夹心层“先租后买”,最根本的是要让房地产市场更稳定,年轻人对于房价上涨的预期减少了,自然不会过于恐慌、急着买房;反过来看,买房的需求降低后,也更有益于楼市的平稳运行。

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