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二手房交易纠纷多 不注意这6个细节可能会麻烦不

重庆家装公司了解到,二手房交易素来流程复杂,纠纷也多,原因大多在购房者对政策的不理解和交易过程中很多细节问题的忽视 ,以至于很多问题的产生,打断交易进程。聊宅小编从以下6点为大家分析如何有效的规避二手房交易过程中的纠纷。
 
1、遵守限购政策
 
在如今全国各地限购限贷的大环境下,购房者一定要清楚自己是否有购房资格,没有购房资格的要坚持诚信购房。二手房交易多通过中介公司完成,中介承诺的补缴、补办完成购房资格审核的方法,一定要慎重考虑。尤其要考虑到一旦产生风险和纠纷时是否会影响自己以后的购房。
 
2、掌握房源的详细信息
 
①房屋所有权人是否全部同意出售房屋
 
重庆家装公司了解到,出售人是否有房屋处置权是二手房交易中需要重点审核的,尤其是一些房屋产权共有人不止一个的情况下,更是隐藏着巨大的风险。所以正式交易之前,一定要核对出售人身份证和不动产证上的“房屋所有权人”是否一致,并取得共有产权人的同意,才可继续进行交易。
 
②房屋是否符合交易条件
 
不同性质的房屋上市交易的条件是不同的,查询房屋性质和上市交易的条件便显得十分必要。可以通过房屋所在地的房产管理部门查询房源信息,看是否属于被抵押、查封、涉讼、待拆迁、土地使用权性质为集体或划拨、是否属于未达到上市条件的经济适用住房等类型的房屋。这些房屋均不能正常的交易,买了也无法办理产权。
 
③房屋是否在租
 
重庆家装公司了解到,在二手房交易中存在着一个“买卖不破租赁”的说法,也就是说房屋买卖合同不能对抗先前成立的租赁合同。如果房屋在交易时还处于出租状态,此时要么等待承租人合约期满,要么与承租人协商,承租方自愿退出,双方继续交易。否则私自进行交易,很可能引起法律纠纷。
 
④物业交接是否清晰
 
物业交接主要包含三个方面:一是水电气暖等物业费要交接,二是房屋的维修基金缴纳及处理情况,三是房屋内的家具处理办法。
 
3、谨慎对待贷款事项
 
重庆家装公司了解到,购房本身就要考虑自己的实际资金能力和申贷能力,另外,不同地区的贷款政策也是不同的,在打算贷款之前,一定要将自己的购房需求、目的和银行政策联系起来,看自己是否符合贷款政策,是否能够获得预想中的额度。在后期交易、签合同的时候也要为获取银行贷款制定合理的期限,尽量避免贷款不到账引发的交易风险。
 
4、准备好购房费用
 
同购买新房一样,二手房交易也是要准备很多项费用的,除了房款之外,二手房交易还有中介费和税费。不同的中介公司在收取中介费方面可能略有不同,需要谨慎的是,一定要选择正规的房地产中介公司。缴纳的税费主要有契税、房屋登记费、测绘费、房屋评估费,房屋不符合满五唯一条件的还要缴纳营业税和个人所得税等,费用种类很多,准备充分是前提,更重要的是最好在合同后附上《费用清单》,详细各项费用的来源和走向。缴纳完各项费用之后,一定不要忘了索取正规的发票。
 
5、选择资金监管
 
重庆家装公司了解到,因为房屋交易涉及资金往来,所以为了避免资金风险,保证交易资金安全,二手房交易时最好选择正规的资金监管机构来监督,通过专用账户进行交易资金的存储和支付,而不是直接把钱打给中介公司。更要签订三方协议,明确约定好选择交易资金监管方式,并将约定写入三方协议中做见证,产生法律效应。
 
6、谨慎签订购房合同
 
签订购房合同是一件理性且谨慎的事,每一项条款都应该仔细斟酌,凡是自己能想到的细节问题、房屋交易中可能出现的有风险的问题、违约责任处理方法都可以计入合同中,文字表达,用词用语也要准确。一旦合同签订,效力就会生效。另外还要使用房管部门专门制定的正式的购房合同,走正规的流程。


 防止“房抵贷”“首付贷”兴风作浪

重庆家装公司了解到,上周,中国人民银行营业管理部、北京市银监局联合印发通知,要求北京市银行业金融机构对个人经营性贷款和个人消费贷款开展自查工作,重点检查“房抵贷”等资金违规流入房地产市场情况。
 
据介绍,近期北京银行业金融机构的个人经营性贷款和个人消费贷款规模快速增长,个别银行发放的上述两类贷款却违规流入了房地产市场,借款人将其用于购买住房,而非个人经营或日常消费,这种行为不符合房地产调控的政策要求。
 
除了“房抵贷”资金违规流入楼市,近期原本销声匿迹的“首付贷”亦重出江湖,一些开发商打出“首付10%、无息、无手续费,开发商垫资”等广告,违规促销。尽管在这一游戏中提供资金的对象从房产中介变成了开发商,但性质却是一样的。
 
重庆家装公司了解到,在房地产市场融资全面收紧的背景下,房地产成交量明显下降。房地产商、中介机构等资金压力加大,为此他们不惜铤而走险,引导、诱惑消费者采用“房抵贷”“首付贷”等融资手段。金融机构开展“房抵贷”“首付贷”等业务,收入要比正规房贷业务高30%至50%,出于业绩考虑,一些金融机构明知违规,却存侥幸心理,对此睁一只眼闭一只眼。
 
“房抵贷”“首付贷”等资金违规流入楼市,危害不小。由于降低了购房和首付门槛,实质上是一种加杠杆行为。“房抵贷”把本来就是贷款买来的住房再次抵押贷款,再次投资买房,其风险可想而知。在“首付贷”中,开发商为促成销售,拿购房者的订单套现商业银行的按揭贷款,作为期房开发的滚动甚至启动资金,风险极大。“房抵贷”“首付贷”还让还款能力不足的人进入了房地产市场,一旦房地产市场走势逆转,开发商卖完房套现离场,但这些还款能力不足的人会产生违约风险,从而造成金融机构坏账,并可能带来系统性金融风险。
 
重庆家装公司了解到,防止“房抵贷”“首付贷”兴风作浪,降低房地产金融风险,关键在于强化监管。对于“房抵贷”而言,要重点关注银行资金流向是否真实用于消费和个人经营,对银行要开展现场检查,看贷款审核资料是否齐全,对资料真实性把关是否严格,申请贷款时提供的消费合同或经营合同是否真实,重罚把关不严和弄虚作假的机构;对于 “首付贷”而言,要重点监管提供“首付贷”垫资的开发商,重罚违规者,甚至吊销其资质;同时,要进一步落实互联网金融平台的各项监管规定,防止其成为“首付贷”资金的新提供方。
 
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